屋上防水は建物の耐久性や安全性を維持するために欠かせない工程で、大規模修繕工事の際に行うことが多い工事内容のひとつ。
防水工事を適切に行って定期的なメンテナンスを続けることで、建物の寿命を大幅に延ばすことができるメリットも。
- 屋上防水の工事の種類ごとの一般的な耐用年数の目安はどのくらいの期間で考えるべきなのかについて。
- 屋上防水の工事の種類ごとの特徴や代表的な工法にはどのようなものがあるのかについて。
- 屋上防水の工事の種類ごとの費用の大まかな目安はどのくらいを考えておけば良いのかについて。
- 屋上防水の耐用年数を伸ばすために行うべきメンテナンスとして何があるのかについて。
- 屋上防水の劣化を放置することでどのようなリスクが発生するのかについて。
- 国土交通省が推奨する屋上防水の耐用年数の目安や基準、ガイドラインはあるのかについて。
- 屋上防水の耐用年数や工法・費用などに関するよくある質問まとめ。
マンションやデパートなどの大規模施設の管理者にとって、屋上防水の管理を怠ることはリスクしかありません。
屋上防水の耐用年数を工法別に解説しつつ、それぞれの特徴や費用目安についてまとめて紹介しますので、大規模修繕工事の参考にしてください。
屋上防水工事やメンテナンスをしっかり行うことで、大切な資産を守ることができますので、耐用年数も意識した建物の管理を行っていきましょう。
屋上防水の工事の種類ごとの一般的な耐用年数の目安はどのくらいの期間か？
マンションやデパートなどの大規模施設における屋上防水の耐用年数は、防水工事の種類や使用する材料、工事手法や環境等の状況によって大きく異なります。
屋上防水の要である防水層が劣化すると雨漏りや建物内部の損傷が進み、耐用年数でも適切なメンテナンスや再施工が必要となることを覚えておいてください。
屋上防水の標準的な耐用年数の目安を紹介すると、
- アスファルト防水：15〜20年
- ウレタン防水：10〜15年
- シート防水（塩ビシート、ゴムシート）：10〜15年
- FRP防水（繊維強化プラスチック防水）：10〜12年
上記耐用年数はあくまでも目安で、施工品質や使用環境によって大きく異なることもあるので、防水工事後の劣化状況なども含めて総合的な判断を行ってください。
屋上防水の工事の種類ごとの特徴や代表的な工法にはどのようなものがあるのか？
屋上防水の工事手法にはさまざまな種類がありますので、それぞれの特徴や適した条件など簡単に紹介していきます。
主な用途がわかることで大規模修繕工事でどの工法を選ぶべきなのかなどの参考にしてください。
- アスファルト防水工事
- ウレタン防水工事
- シート防水工事（塩ビシート、ゴムシート）
- FRP防水工事（繊維強化プラスチック防水）
- シリコン防水工事（トップコート）
- トーチ工法（熱融着工法）
- 防水モルタル工法
アスファルト防水│屋上防水工事手法
アスファルト防水工事とは、アスファルト素材を使用した伝統的な工法のことで防水シートを重ね貼りして施工します。
アスファルト防水工事の特徴は、
- 高い耐久性と防水性を誇る。
- 熱を使用するため施工には専門知識が必要になる。
- 重量があるため軽量化が求められる場所には不向き。
アスファルト防水工事の主な用途は、
アスファルト防水工事の主な用途は、大規模施設や工場、学校などに使われます。
ウレタン防水│屋上防水工事手法
ウレタン防水工事とは、液状のウレタン樹脂を塗布して硬化させる工法のことで柔軟な施工ができます。
ウレタン防水工事の特徴は、
- シームレスな仕上がりで複雑な形状にも対応できる。
- 紫外線や温度変化に弱いため、定期的なメンテナンスが必要になる。
- 部分補修が容易に行える。
ウレタン防水工事の主な用途は、
ウレタン防水工事の主な用途は、住宅やマンション、ビルの屋上などに使われます。
FRP防水（繊維強化プラスチック防水）│屋上防水工事手法
FRP防水（繊維強化プラスチック防水）とは、ガラス繊維と樹脂を使用した防水工法のことで硬化後は非常に高い強度を発揮してくれます。
FRP防水工事の特徴は、
- 軽量で耐久性が高い傾向がある。
- 施工時間が比較的短く平らな屋根に適している。
- ひび割れしやすい場合があるので小規模エリアに向いている。
FRP防水工事の主な用途は、
FRP防水工事の主な用途は、ベランダや小規模な屋上などに使われます。
シリコン防水（トップコート）│屋上防水工事手法
シリコン防水工事とは、ウレタン防水や他の防水工法の仕上げ材として使用される工法のことです。
シリコン防水工事の特徴は、
- 紫外線や熱による劣化を防ぐことができる。
- 施工が簡単で耐久性を向上させることができる。
- 単独で使用すると防水層としては弱い傾向がある。
シリコン防水工事の主な用途は、
シリコン防水工事の主な用途は、ウレタン防水やシート防水の補強に使われます。
トーチ工法（熱融着工法）│屋上防水工事手法
トーチ工法（熱融着工法）とは、アスファルト系シートをバーナーで加熱しながら接着する工事手法のことです。
トーチ工法（熱融着工法）の特徴は、
- 強力な接着性を発揮する。
- 耐久性が高く大規模施設に適している。
- 熱作業が必要なので安全管理が重要となる。
トーチ工法（熱融着工法）の主な用途は、
トーチ工法（熱融着工法）の主な用途は、工場や倉庫などの屋根に使われます。
防水モルタル工法│屋上防水工事手法
防水モルタル工法とは、モルタルに防水材を混ぜて施工する工法のことで下地補修と防水を兼ね備えています。
防水モルタル工法の特徴は、
- 耐水性が高く施工が簡単にできる。
- 重量があるので高層建築には不向き。
- 表面の仕上がりがきれいで耐久性も高い。
防水モルタル工法の主な用途は、
防水モルタル工法の主な用途は、住宅の屋上やベランダなどに使われます。
屋上防水の工事の種類ごとの費用の大まかな目安はいくらくらいなのか？
ここまで紹介した屋上防水の工事の種類ごとの費用の大まかな目安はいくらくらいになるのか、一覧表で比較できるようにして紹介すると、
| 防水工法 | 耐用年数 | 費用目安（㎡あたり） | 特徴 |
| アスファルト防水工事 | 15～20年 | 6,000～9,000円 | 高い耐久性と防水性。重量があるため軽量化が求められる場所は不向き。 |
| ウレタン防水工事 | 10～15年 | 4,500～7,000円 | シームレスな仕上がりで複雑な形状に対応可能。紫外線や温度変化に弱い。 |
| シート防水工事 | 10～15年 | 4,000～6,500円 | 軽量で施工が容易。接着部分（ジョイント）が劣化しやすい。 |
| FRP防水工事 | 10～12年 | 6,000～9,000円 | 軽量で強度が高いが、ひび割れしやすく、小規模なエリアに向いている。 |
| シリコン防水工事 | 5～7年 （補強材として使用時） | 2,500～5,000円 （単独使用の場合） | トップコートとして紫外線や熱を防ぐ補強材として使用。単独の防水層としては弱い。 |
| トーチ工法 | 15～20年 | 5,500～8,500円 | 熱でアスファルトシートを融着させる。強力な接着力で耐久性は高いが安全管理が必要。 |
| 防水モルタル工法 | 10～15年 | 5,000～8,000円 | 耐水性が高く下地補修と防水を兼ね備える。重量があるため高層建築は不向き。 |
屋上防水の耐用年数を伸ばすために行うべきメンテナンスとして何があるのか？
屋上防水の寿命を延ばすためにも適切なメンテナンスを欠かすことができません。
防水層の劣化を早期に発見して適切な処置を施すことで、耐用年数を大幅に延ばすことができますので非常におすすめです。
- 定期点検
- 部分補修
- 再塗装
それぞれのメンテナンス方法について具体的に解説していきますので、メンテナンス時の参考にしてください。
定期点検│屋上防水のメンテナンス方法
防水層の劣化を早期に発見するためには、定期的な点検が重要なポイントになります。
- 表面の状態確認：防水層にひび割れや浮き、剥がれが発生していないか確認します。シート防水の場合は接合部（ジョイント）がしっかり密着しているかも確認してください。
- 排水口のチェック：排水口が詰まっていないか、雨水が適切に排出されているかを確認します。詰まりがある状態だと雨水が溜まって劣化を早める原因となります。
- 水たまりの発生：防水層に水が溜まっている場合は傾斜や排水に問題がある可能性があります。
- 点検の頻度：2〜3年に1回が目安ですが、大雨や台風の後は臨時で点検を行うことで安心できます。
- 専門業者による点検：専門的な知識や機器（赤外線カメラなど）を用いた点検では、表面だけでなく内部の劣化も検出できます。定期点検を業者に依頼することで、劣化の兆候を見逃さずに済みます。
部分補修│屋上防水のメンテナンス方法
小規模な損傷でも放置することで劣化が広がり、全面的な防水工事が必要になる場合がありますが、軽微な問題は部分補修で対応することができます。
- ひび割れ：浅いひび割れは、専用のシール材や補修剤で埋めることで補修可能です。
- 浮きや膨れ：防水層が部分的に浮いている場合、その箇所を切開し、再接着や再塗布を行います。
- 剥がれ：剥がれた部分に防水材を塗布し、密着性を回復させます。
部分補修に適した工法としては、
- ウレタン防水：液体状の材料を塗布するため部分補修が容易で、補修後も一体化した仕上がりになります。
- シート防水：剥がれた箇所に新しいシートを部分的に貼り付けることで修復可能です。
部分補修を行うことのメリットは、
- コスト削減：劣化が軽度のうちに補修することで、全面的な修繕より費用を抑えることができます。
- 短期間での施工：小規模な補修は1日〜数日で完了することが多く生活への影響が少ないです。
再塗装│屋上防水のメンテナンス方法
防水層の上に保護塗装を施すことで、紫外線や雨水、温度変化による劣化を軽減することができます。
- 紫外線防止：防水層が紫外線を浴び続けると、表面が硬化してひび割れや剥がれが発生します。保護塗装は紫外線から防水層を守ります。
- 耐水性の向上：保護塗装により、防水層が水にさらされる頻度を減らし、耐久性が向上します。
- 美観の維持：表面の塗装が剥がれると見た目が悪くなるため、再塗装により美観も保てます。
再塗装に適した工法としては、
- ウレタン防水：再塗装が容易で、塗膜を重ねることで効果を持続できます。
- シート防水やアスファルト防水：再塗装で防水層を保護し、耐用年数を延ばすことが可能です。
- 防水工法や材料によりますが、5〜7年に1回程度が目安ですが、保護塗装の劣化が進む前に実施することで、次回の全面改修までの期間を延ばせます。
再塗装の頻度は、
- 防水工法や材料によりますが、5〜7年に1回程度が目安です。
- 保護塗装の劣化が進む前に実施することで、次回の全面改修までの期間を延ばせます。
再塗装の注意点は、
- 塗装を重ねる際に防水層に既存の剥がれやひび割れがないか事前に確認します。
- 必要であれば事前に部分補修を行ってから塗装を行うようにします。
屋上防水の劣化を放置することでどのようなリスクが発生するのか？
屋上防水の劣化部分を放置することで建物の安全性や快適性が損なわれたり、修繕費用の大幅な増加につながる可能性があります。
- 雨漏りの発生
- 建物の耐久性低下
- 修繕費用の増加
- 建物の資産価値の低下
定期的な点検やメンテナンスで劣化部分を確認している場合は、上記リスクがあることを踏まえて大規模修繕工事などの計画も検討してください。
雨漏りの発生│屋上防水劣化の見逃しリスク
防水層が劣化することで屋内に雨水が浸入して内装や家具に被害をもたらることがあります。
- 浸水による内装の損傷：天井や壁紙が剥がれたり、カビが発生するなど住環境が悪化します。湿気がこもることで健康被害（アレルギーや呼吸器系疾患）を引き起こす可能性があります。
- 家具や電気機器の損害：雨漏りによって床や家具が濡れたり、家電製品が故障することも考えられます。電気配線に浸水するとショートや火災のリスクが生じます。
- 雨漏りの拡大：初期段階の小さな漏れを放置することで次第にその範囲が広がって屋内全体に被害が及ぶ可能性があります。
建物の耐久性低下│屋上防水劣化の見逃しリスク
雨水が建物の構造体に浸入することで鉄筋や木材が劣化し始めて建物全体の耐久性が低下します。
- 鉄筋コンクリートの腐食：鉄筋に雨水が直接触れると錆が発生します。この錆が進行すると鉄筋が膨張し、コンクリートを内側から押し割る現象（爆裂現象）が起こることも。コンクリートのひび割れが拡大すると、建物の構造強度が著しく低下して耐震性にも影響を与えます。
- 木造部分の腐朽：木材が雨水を吸収すると腐朽が進行して強度が弱まります。梁や柱が劣化することで建物全体の安全性に直結します。腐朽した木材はシロアリの発生を助長するため、深刻な劣化となる可能性もあります。
- 建物の耐久寿命の短縮：雨水が長期間浸入することで建物の本来の設計寿命より早く耐久性が失われて、建て替えや大規模な補強工事が必要になる場合があります。
修繕費用の増加│屋上防水劣化の見逃しリスク
軽度の補修で済む段階を過ぎてしまうと大規模な修繕工事が必要になり、修繕費用が大幅に増加する傾向があります。
- 初期の補修費用：劣化が軽度な段階では部分的な補修や再塗装で対応することもできるので、補修費用は数万円から数十万円程度で済む場合が多いです。
- 劣化が進行した場合：防水層全体の張り替えや屋上の全面防水工事が必要になるので、補修費用は100万円以上に達することが一般的です。
- 構造体の修繕費用：雨水が建物内部まで浸透すると、鉄筋コンクリートや木材の補強・交換が必要になるので、数百万円以上の大規模修繕費用が発生する可能性が高まります。
- 二次的な費用：内装の修理費用や家具の交換費用、さらには住民の引っ越し費用（仮住まいが必要になる場合）など、修繕費用以外のコスト負担が発生する可能性もあります。
建物の資産価値の低下│屋上防水劣化の見逃しリスク
屋上防水が劣化したままの状態で放置すると、建物の見た目や安全性が損なわれて不動産としての資産価値が低下します。
- 外観の劣化：雨漏りや湿気による外壁の変色や汚れが目立つようになって建物の印象が悪化します。
- 買い手・借り手への影響：不動産としての評価が下がり、売却や賃貸の際に価格が下がる可能性があります。
- 評価基準への影響：定期的なメンテナンスが行われていない建物は、耐震基準や安全基準においてマイナス評価を受けることがあります。
国土交通省が推奨する屋上防水の耐用年数の目安や基準、ガイドラインはあるのか？
屋上防水の耐用年数について国土交通省が具体的な年数や基準を設定していることはありません。
しかし建築基準法や関連規定、さらに住宅性能表示制度などに基づいて、防水性能やメンテナンスに関する基準が間接的に設定されています。
これらも参考にすることで、屋上防水の耐用年数やメンテナンスの必要性を評価するための指針として使うこともできるでしょう。
屋上防水の耐用年数に関連する法律や規定にはどのようなものがあるのか紹介すると、
建築基準法│屋上防水に関する規定
屋上防水の耐用年数は、建築基準法第1条（建築物の安全性の確保および第12条（定期報告）に基づいて、建物の安全性や維持管理の観点から評価されます。
住宅性能表示制度│屋上防水に関する規定
住宅性能表示制度においては、住宅の防水性能に関する評価項目が設定されており、屋上防水の施工品質と耐久性が重要な評価ポイントとなっています。
具体的な耐用年数については、防水材料や施工方法によって異なりますが、住宅性能評価書に記載されることで明確になります。
定期報告制度│屋上防水に関する規定
建築基準法第12条に基づく定期報告制度では、特定建築物や大規模建築物に対して屋上防水の劣化状況を定期的に確認することが義務付けられています。
この報告制度を通じて防水層の劣化や修繕の必要性が判断され、報告義務を怠ると法令違反を指摘されたり、万が一の際に保険が適用されないリスクもあります。
屋上防水の耐用年数や工法・費用などに関するよくある質問まとめ。
屋上防水に関する疑問を解消して適切な工事やメンテナンスを行うことで建物の安全性や耐久性を維持することができます。
ここでは屋上防水工事や耐用年数に関するよくある質問を紹介しますので、疑問点の解消に役立ててください。
- 屋上防水工事部分の劣化サインにはどのようなものがありますか？
-
屋上防水工事の防水層が劣化すると、以下のようなサインが現れますので、これらのサインが見られた場合は早めに専門家に相談して適切な補修を行うようにしてください。
防水層のひび割れ、膨れ、剥がれ・雨漏りの発生や内装のしみ・屋上の排水が滞り、水たまりができる・防水シートの接合部（ジョイント）の剥離など、早いタイミングで補修する方がコスト面でもメリットがあります。
- 屋上防水工事にはどのくらいの工期（日数）が必要になりますか？
-
工期は防水工法や施工面積によって異なり、下記が目安になりますが、天候による影響も受けるため施工スケジュールには余裕を持つことが重要です。
ウレタン防水：3〜7日、シート防水：2〜5日、アスファルト防水：5〜10日、FRP防水：2〜4日、足場の設置などが必要な箇所ではその設置スケジュールも加味する必要があります。
- 屋上防水工事をするタイミングはいつが良いとかおすすめの季節はありますか？
-
屋上防水工事は劣化が進む前の初期段階で行うことが望ましく、具体的には下記タイミングが推奨されます。
雨漏りの兆候が見られる場合や防水層の耐用年数が近づいている場合、外装リフォームを行う際に合わせて実施するなどです。時期的には春や秋のように天候が安定している季節に施工することで工事がスムーズに終了します。
- 屋上防水工事はDIYで行うこともできますか？
-
小規模な補修であれば屋上防水工事をDIYで行うことができる場合もありますが、防水工事には耐久性や仕上がりの精度が求められるため、基本的には専門業者に依頼することをおすすめします。
DIYが適しているケースとしては、小さなひび割れや剥がれ部分を補修する場合などで、市販の補修材を使用してDIYで補修することもできます。DIYが難しいケースとしては、広範囲の防水や複雑な形状の屋上は専門知識と技術が必要です。
- 屋上防水を専門業者に依頼した場合、工事後の劣化に対する保証はありますか？
-
ほとんどの防水工事には工事保証が付いていますが、保証内容や期間は業者や工法によって異なります。
保証期間は5〜10年程度で、対象範囲は施工不良や防水層の早期劣化が対象となることが多いです。契約時には保証内容もしっかり確認して工事後に保証書を受け取ることができるようにしておきましょう。
- 屋上防水工事の見積もりで確認すべきポイントはどこになりますか？
-
見積もりを確認する際には、以下のポイントを重点的にチェックすることと、複数業者から見積もりを取って比較・検討することをおすすめします。
工法の明記：使用する防水工法（ウレタン、シート、防水モルタルなど）が具体的に記載されているか。材料費と施工費の内訳：材料費、施工費、足場設置費用が分かりやすく記載されているか。保証内容：施工後の保証期間や範囲が明確になっているか。追加費用の有無：調査後に追加費用が発生する可能性がある場合、その条件が記載されているか。
- 防水層にひび割れが発生した場合、すぐに修理するべきですか？
-
防水層にひび割れが発生した場合はできるだけ早いタイミングで修繕を行うべきです。ひび割れが部分から雨水が浸入して、防水層内部や建物構造が劣化する原因になります。放置することで雨漏りの拡大や内装の損傷やカビの発生、修理費用の増加などが考えられます。小規模なひび割れであれば部分補修で対応できますが、広範囲の場合は再施工が必要になることもあります。
- 屋上防水の保証期間中に問題が発生した場合、どうすればよいですか？
-
保証期間中に問題が発生した場合は下記手順で対応してもらえますので、保証書を大切に保管して保証内容をよく確認しておいてください。
まず保証書を確認して施工業者に状況を報告すると、業者が問題箇所を調査して保証内容に基づいて無償修理を行います。保証期間外や保証対象外の問題が発生した場合だと有償での修理が必要になることもありますので、まずは調査を行ってもらってその後の方向性について話し合いを行ってください。
- 屋上防水工事の費用を保険で賄うことができますか？
-
一般的な火災保険や地震保険では防水工事そのものは対象外となりますが、以下の場合に保険金が下りる可能性があります。
台風や豪雨で防水層が損傷した場合など自然災害による損傷や、雨漏りが自然災害によるものと認定された場合など。ただ加入している保険の内容によって異なるので、不明点があれば保険会社に相談して確認してください。
- 屋上防水工事は大規模修繕工事の中でどのような位置づけになりますか？
-
屋上防水工事は、大規模修繕工事の中で特に重要な工程のひとつで大規模修繕計画の中でも優先順位が高い作業だと理解して置いてください。
防水工事部分の劣化が進むと、防水層が劣化することで建物内部に雨水が浸入して、内装や構造に深刻なダメージを与えてしまうことがあり、放置することで修繕費用が大幅に増加する可能性があります。しかし防水層に対して適切なメンテナンスを行うことで建物全体の耐久性が向上したり、見た目の劣化や資産価値の低下を抑制することができます。
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