賃貸マンションやビルなどの外壁部分をタイル仕上げにした場合、時間の経過とともに発生する浮きに注意する必要があります。
見た目の良さやメンテナンス頻度の低さが人気の外壁タイル仕上げですが、発生した浮きを放置し続けることで様々なリスクが発生する原因になることも。
- 外壁タイルの浮きとはどのような状態のことで調査が必要な理由は何があるのかについて。
- 外壁タイルの浮き調査方法で専門業者が行う診断方法には何があるのかについて。
- 外壁タイルの浮きを放置することでどのようなリスクやデメリットが発生するのかについて。
- 外壁タイルの浮き調査の費用相場と見積もりを依頼する際のポイントは何があるのかについて。
- 外壁タイルの浮きを早期に発見するために覚えておくべきセルフチェック方法は何があるのかについて。
賃貸マンションや賃貸アパートでも人気の外壁タイル仕上げですが、良いことだけではありません。
定期的な調査や専門家の診断を受けて、状況に応じた補修や修繕を行わないと取り返しのつかない状況になることも。
外壁タイルの浮きの症状やその原因、放置リスクやデメリットなど物件オーナーや管理組合が理解しておくべき情報を紹介しますので、メンテナンス時の参考にしてください。
外壁タイルの浮きとはどのような状態のことで調査が必要な理由は何があるのか？
外壁タイル仕上げにすると耐久性が高く、美観を維持しやすいこともあり、賃貸マンションや商業ビルなどの建物で広く採用されています。
しかし経年劣化や施工不良が原因でタイルが浮き、最終的には剥落・落下事故につながる危険性も。
目視で異常を発見しにくい外壁タイルの浮きは、専門的な調査が必要となるケースが多く適切な点検を実施することが重要なポイントだと言われています。
外壁タイルの浮きとは？どのような症状でその発生原因は何があるのか？
外壁タイルの浮きとは、タイルが本来密着しているべき下地（コンクリートやモルタル）との接着が弱まることで剥がれかけている状態のことを指します。
タイルは施工時にモルタルや接着剤で下地に強く固定されているため、密着状態が続いている限りは問題になることはありません。
しかし時間の経過や外的要因によって接着力が低下することで、タイルと下地の間に隙間が生じて浮きの症状が発生することも。
外壁タイルの浮きが進行すると、最終的にはタイルが剥離して落下するリスクが高まるので、早期に浮きを発見して適切な補修を行うことが重要です。
外壁タイルの浮きが発生する原因や理由にはどのようなものがあるのか？
外壁タイルの浮きが発生する代表的な原因を紹介すると、施工不良・経年劣化・外部環境の影響の3つに分類されます。
原因がわかることで対処法や予防策などを考えることができますよね。
外壁タイルの浮きの原因ごとにどのような状態で起こっていることなのか簡単に紹介すると、
施工不良による外壁タイルの浮きとは？
施工時のミスや不適切な材料を使用したことが原因で本来の接着力が十分に発揮されず、想定外の早いタイミングで浮きが発生するケースがあります。
具体的な施工不良の例にはどのようなものがあるのかというと、
- モルタルの塗布量が不足してタイルがしっかりと固定されていない
- 接着剤の乾燥時間が不適切だったことで密着力が弱くなる
- 施工時の気温や湿度が適正範囲外だったことで接着力に影響が出ている
経年劣化による外壁タイルの浮きとは？
築年数が10年以上経過すると、タイルを固定するモルタルや接着剤が劣化して接着力が低下することがあります。
築15〜20年以上の建物では定期的な調査を実施しないと、広範囲に浮きが進行している可能性があるので注意が必要です。
地震や建物の揺れによる影響で発生する外壁タイルの浮きとは？
日本は地震大国ということもあり、建物の揺れによって外壁にストレスがかかることでタイルの固定力が低下して、浮きが発生することがあります。
また繰り返し発生する微細な振動でも、時間をかけて接着剤の劣化が進行することがあり、それが外壁タイルの浮きにつながるケースもあるので、地震があまりない地域でも注意が必要です。
水分の浸入による外壁の浮きとは？
外壁の目地やひび割れ部分から水分が浸入することで、モルタルや接着剤が劣化してタイルが浮いてしまうことがあります。
特に冬場の寒い時期に水分が浸入した状態で気温が低下することで、水が凍結や膨張を繰り返してタイルを押し出して、浮きや剥落が発生するリスクが高くなるの注意が必要です。
外壁タイルの浮きを放置するとどのような状況になることが考えられるのか？
外壁タイルの浮きを放置し続けることで、下記のような重大なリスクが発生する可能性が高まります。
どれも物件オーナーや管理組合にとって非常に大きな出来事になる可能性があることなので、十分に注意してください。
タイルが剥落して落下事故につながる可能性がある。
タイルの浮きが進行することで最終的にタイルが剥落して、地面に落下する危険性があります。
特に高層マンションやビルの外壁タイルが落下すると、通行人に直撃して重大な人身事故を引き起こす可能性があるの注意が必要です。
物的損害が発生する可能性がある。
タイルが剥落することで建物周囲に駐車している車両や自転車、隣接する建物に損害を与える可能性があります。
駐車中の車のボンネットやフロントガラスが破損したり、隣接する建物の屋根や外壁に損傷が発生した場合、賠償責任があるのは物件オーナーです。
建物の資産価値が低下する可能性がある。
外壁タイルの剥落やひび割れが目立つことで建物の管理状態が悪いと判断され、資産価値が低下することがあります。
賃貸マンションの場合は、入居者の安心感が損なわれることで空室リスクが高まる要因となるため注意が必要です。
外壁タイルの浮きを調査することは建物の安全性と資産価値維持に役立つ！
外壁タイルの浮きを早期タイミングで発見することは非常に大切なことだということがわかったと思います。
定期的に調査や点検を行って外壁タイルの状態を把握することで、効果的なメンテナンス計画を立てることができるメリットも。
外壁タイルの浮きの調査をすることが重要な理由について紹介すると、
浮きを早期発見しないと剥落のリスクが高まる
外壁タイルの浮きは、目視だけでは発見しにくい場合が多のこともあり、専門業者による定期的な点検が不可欠です。
- 浮きを早期に発見できれば部分補修で済む場合もある。
- 放置すると剥落・落下リスクが高まり、大規模な補修が必要になる。
- 定期的な調査を行うことで修繕コストを最小限に抑えることができる。
外壁タイルの浮きは劣化のサイン、調査のタイミングとは
外壁タイルの浮きが発生する前兆と言われる下記のような状態を発見した場合、早急に調査を実施することが推奨されます。
- タイルのひび割れが目立っている。
- 外壁の一部に変色やシミがある。（水分が浸入している可能性）
- 目地の劣化が進行している。（シーリング材が剥がれている）。
建物の資産価値を守るために必要な定期的な点検の重要性とは？
外壁タイルの浮き調査を定期的に行うことで、建物の安全性と資産価値を長期間維持することができます。
築10年を超えたら5年ごと、築20年以上の建物では3年ごとの外壁調査が推奨されていますので、大規模修繕工事と合わせて調査タイミングを調整してください。
外壁タイルの浮きが発覚した場合の対応フローは？
外壁タイルに浮きを確認した場合にどのような流れで対応を行えばよいのかというと、
- 専門業者による打診調査や赤外線調査を実施する。
- 調査結果に基づいて適切な補修方法を選択する。
- 修繕計画を立案して必要に応じて修理を実施する。
外壁タイルの浮きを早期に発見して適切な調査と補修を行うことで、安全な建物管理を行うようにしてください。
外壁タイルの浮きの調査方法や専門業者が行う診断方法にはどのようなものがあるのか？
外壁タイルの浮きは目視では発見しづらく、放置することで剥落や落下事故につながる可能性があるので、専門業者による適切な診断方法を選んで早期に対策を講じることが重要です。
外壁タイルの浮き調査には、打診調査や赤外線調査、目視点検など様々な方法がありますので、建物の状態や築年数に応じた診断手法を選ぶようにしてください。
ここでは外壁タイルの浮きを確認する主な調査方法や建物に応じた適切な診断手法の選び方について説明していきます。
外壁タイルの浮きを確認するために行われる3つの調査方法とは？
外壁タイルの浮きを調査するためには、専門業者による調査と診断が必要です。
一般的にどのような調査方法が行われるのかというと、
- ゴムハンマーによる打診調査
- ドローンによる赤外線調査
- 専門家による目視点検
調査方法ごとにどのような調査が行われるのか、そのメリットとデメリットを踏まえて紹介していきますので参考にしてください。
ゴムハンマーを使用して外壁タイルの浮きを診断する打診調査とは？
用して外壁タイルを叩いて、その音の違いによって浮きの有無を判断する調査方法のことです。
外壁タイルがしっかりと接着されている場合は「詰まった音」がしますが、浮いている場合は「軽い空洞音」がするため、浮きがある場所を特定することができます。
古くから行われている調査方法ということもあり信頼性が高い部分もありますが、向き不向きがあるので物件の状態に応じて使い分ける必要があることも理解しておいてください。
打診調査のメリットには何があるのか？
- 比較的安価で調査ができる。（目視点検よりも高精度）
- 浮きの位置を正確に特定できる。
- 近接して直接確認できるために即座に補修計画を立てられる。
打診調査のデメリットは何があるのか？
- 高所の調査には足場やゴンドラが必要となりコストが高くなる。
- 広範囲の調査には時間がかかる。
- 壁面に直接接触するため、タイルの一部が剥がれる可能性がある。
温度変化を利用して外壁タイルの浮きの有無を検出する赤外線調査とは？
赤外線調査とはドローンに搭載した赤外線カメラを使用して外壁の表面温度を測定することで、タイルの浮きを非接触で診断する方法のことです。
タイルが浮いている部分は空気層があるために通常の壁面と比べて温度変化が生じやすく、その違いを可視化することで浮きがあるかどうかを確認することができるということ。
最近では国土交通省も赤外線カメラを使った調査の効果を認めていることもあり、高層マンションやビルなどの調査をする際に採用されることが多くなっています。
赤外線調査のメリットには何があるのか？
- 高所でも安全に調査できる。（足場不要）
- 広範囲を一度に診断できる。
- 壁面に直接触れずに浮きを検出できるため、タイルに負担がかからない。
赤外線調査のデメリットは何があるのか？
- 温度差がない環境（夜間や曇天時）では診断精度が低下する。
- タイルの浮きと他の要因（汚れや水分）を正確に区別するには専門知識が必要になる。
- 高性能な赤外線カメラが必要なため調査費用が高額になりがちである。
クラック（ひび割れ）や剥離の兆候を確認する外壁タイルの目視点検とは？
目視点検とは外壁の表面を直接観察して、ひび割れ・剥離・変色・汚れなどの劣化症状を確認する調査方法のことです。
最も手軽に行える点検方法ですが、タイルの浮きが内部で進行している場合だと表面からでは確認できないケースもあります。
目視調査なら物件の清掃時などに素人でもできる可能性がありますので、普段から建物を見る際に心がけておくと良いでしょう。
目視点検のメリットには何があるのか？
- 施工管理者や建物オーナー自身でも実施できる。
- ひび割れや汚れなど、外観の異常をすぐに発見できる。
- 定期的なチェックに活用しやすい。
目視点検のデメリットは何があるのか？
- 浮きの進行度合いを正確に把握することはできない。
- 目に見える劣化のみ確認できる方法なので、内部の異常を見逃す可能性がある。
どの調査方法を選ぶべきか？外壁の状態に応じたおすすめの診断手法とは？
外壁タイルの浮きを正確に診断するためには、建物の築年数や規模、外壁の状態に応じて適切な調査方法を選ぶことが重要なポイントになります。
先ほど紹介したメリットやデメリットも踏まえて慎重に調査方法を選ぶようにしましょう。
また物件オーナー側や管理組合側で調査方法の判断ができない場合は、専門業者に相談して決定するという方法もありますので、弊社にも気軽にご連絡ください。
築年数が10年以上の建物に適した調査方法とは？
築10年以上の建物では経年劣化によるタイルの浮きが発生している可能性が高いため、目視点検と打診調査を組み合わせた診断が推奨されます。
- 築10年～15年：まず目視点検で劣化の兆候を確認し、必要に応じて打診調査を実施する。
- 築15年以上：広範囲に劣化が進んでいる可能性があるため、赤外線調査を併用して、より精度の高い診断を行うのが理想的です。
高層ビルやマンションの外壁調査では打診調査が主流です。
高層ビルやマンションでは建築基準法によって、10年ごとに外壁点検が義務付けられています。（高さ31m以上の建物が対象）
高層建築では足場やゴンドラを使用するケースが多いこともあり、打診調査が主流となりますが、最近ではドローンに赤外線カメラを活用した調査方法で実施する場合も増えています。
赤外線調査のメリットとデメリットは何があるのか？
広範囲の外壁を短時間で調査できるため、高層建築にも対応可能できます。
ただ温度変化を利用するため調査時の気象条件に左右されやすい（最適な診断時間が限られる）とか、打診調査よりコストがかかるので小規模な建物には不向きだということは理解しておいてください。
ドローンを活用した外壁タイルの浮き調査は可能か？
ここ数年でドローンを活用した外壁調査の効果が認められたこともあり、注目が集まっています。
高層ビルや狭い場所では、従来の足場やゴンドラを使うよりも低コストで迅速に点検できるため需要が高まっている傾向も。
ドローンに赤外線カメラを搭載することで、事故のリスクなく調査を行うことができるのも人気の理由のひとつです。
ドローン調査のメリットには何があるのか？
- 足場を組む必要がないのでコストを抑えられる。
- 高所の調査が短時間で完了する。
- 外壁全体の撮影データを記録できて長期的な維持管理にも活用できる。
ドローン調査のデメリットは何があるのか？
- 赤外線カメラが搭載されていないとタイルの浮きの診断には不向きである。
- 風の強い環境では調査が困難になる。
- 一部の地域では飛行許可が必要な場合がある。
ドローンを活用した外壁調査は弊社でも得意分野のひとつです。
目視調査や打診調査よりも短時間で広範囲の調査を安全に行うことができますので、興味のある方は一度ご連絡ください。
外壁タイルの浮きを放置することでどのようなリスクやデメリットが発生するのか？
外壁タイルは浮きが発生することで剥落や落下リスクが高まり、人的被害や物的損害につながる可能性があります。
外壁タイルの浮きを長期間放置することで、経年劣化による劣化が進行して安全性の低下や修繕費用の増加、建物の資産価値の低下といった多くのデメリットが発生するきっかけになることも。
この項目では外壁タイルの浮きを放置した場合に起こりうるリスクやデメリット、実際の落下事故の事例やオーナーなどの物件管理者が取るべき対策について説明しますのでしっかり確認しておいてください。
外壁タイルの剥落や落下が発生する主な原因や理由は？
外壁タイルの剥落や落下が発生する主な原因や理由は、施工不良や雨水の浸入、地震や振動、経年劣化などが挙げられます。
これらの要因が単独もしくは複数重なることで悪影響を及ぼし、最終的に外壁タイルの剥落や落下につながるケースが多いということ。
外壁タイルが剥離したり落下することはデメリットしかないので、浮きを確認したらできるだけ早いタイミングで補修するようにしてください。
施工不良による外壁タイルの浮きの進行状況は？
施工不良が原因で外壁タイルの浮きが発生する場合、建物の竣工から数年以内に症状が現れることが多い傾向があります。
特に下記のような施工不良があると、浮きが進行しやすくなり築年数の低い物件でも剥離や落下リスクが高まるので注意が必要です。
- モルタルの塗布不足や不均一な施工（接着が不十分でタイルが剥がれやすい）
- 乾燥不良（施工時の環境が不適切で接着力が弱い）
- 施工技術の未熟さ（圧着不足により浮きが発生）
施工不良による浮きは早期に発見して修繕しなければ、わずかな振動や風圧でタイルが落下するリスクが高まることを理解しておいてください。
雨水の浸入が引き起こす外壁タイルの剥離とは？
外壁の目地やタイルにひび割れがある場合、そこから雨水が侵入してモルタルや接着材が劣化することがあります。
特に下記のような状況の場合は剥離の進行スピードが早くなりますので、より注意が必要です。
- 冬場の凍害（雨水が浸入して、凍結・膨張することでタイルを押し出す）
- 長期間の水分浸透（外壁の防水層が劣化し、タイルの接着力が低下）
こうした雨水の影響を受け続けることで外壁タイルが部分的に剥がれたり、最終的には落下する可能性が高まるために早めの補修が必要です。
地震や振動の影響で外壁タイルが落下するリスクとは？
日本は地震大国ということもあり、地震の揺れや建物の振動が外壁タイルの浮きや剥落を引き起こす要因となります。
築年数が古い建物や耐震補強が不十分な建物では、地震の影響でタイルの接着力が一気に低下して落下するリスクが高まるケースがあるので注意が必要です。
- 地震の揺れでタイルの浮きが進行して剥離が発生
- 小さな余震の繰り返しによる劣化（浮きが悪化していずれ剥落する）
こうしたリスクを最小限に抑えるためには、定期的な耐震診断と外壁点検を実施して劣化部分を早めに補修することが重要なポイントになります。
経年劣化による接着材の劣化や外壁タイルの剥落とは？
外壁タイルは、築10年を超えると接着材（モルタルや接着剤）の劣化が進んで徐々に浮きや剥離が発生しやすくなります。
特に下記のような兆候が見られる場合は注意が必要です。
- 目地のひび割れや剥がれが目立つ
- タイル表面の変色や汚れ（劣化による水分浸透のサイン）
- タイルを叩いたときに「空洞音」がする
これらの症状が現れた場合は、早急に点検して補修しないと、剥落や落下事故につながる可能性があることを理解しておいてください。
実際に起こった外壁タイルの落下事故の事例とその影響はどこまで及んだのか？
外壁タイルの落下事故は、人的被害や物的損害につながるケースが多く、オーナーや管理者が法的責任を問われることもあります。
具体的にどのような落下事故が発生したのか、実際に発生した事例をいくつか紹介すると、
マンションのタイルが剥落して通行人が負傷した事例
東京都内のあるマンションで、築15年を超えた建物の外壁タイルが4階部分から剥落して、下を歩いていた通行人に直撃。
被害者は頭部に重傷を負い、マンション管理会社とオーナーに損害賠償請求をした結果、点検不足が原因と判断されて最終的に約800万円の賠償責任が発生しました。
高層ビルの外壁タイルが駐車場の車に落下した事例
大阪市の商業ビルで、7階部分の外壁タイルが駐車場に落下して高級車のボンネットを直撃。
修理費用として約150万円の負担が発生し、調査の結果10年以上点検が行われておらず、広範囲に浮きが発生していたことが判明しました。
外壁タイルの落下事故の賠償金額と物件管理者の責任とは？
外壁タイルの落下事故が発生した場合、建物の管理者やオーナーは「民法717条（工作物責任）」に基づいて損害賠償責任を負う可能性があります。
具体的にいくらくらいの賠償金額を請求されるのかと言うと、
- 人身事故の場合：数百万円～数千万円の賠償金が発生する可能性がある。
- 物的損害の場合：車両や隣接建物への損害賠償が必要になる。
外壁タイルの落下事故を防ぐために物件オーナーができる対策には何があるのか？
外壁タイルの落下事故を防ぐために物件オーナーができる対策はいくつかありますが、まずは検査を行うことから始める必要があります。
建物管理者が行うべき定期的な外壁点検とは？
- 築10年以上の建物では、5年ごとの外壁点検が推奨されている。
- 高層ビルやマンションでは、赤外線調査や打診調査を活用する。
小規模な浮きを発見した場合の早期補修の重要性は？
- 早期の再接着工法で補修すれば、費用を抑えつつ剥落を防げる。
- 放置すると大規模な修繕が必要になり、コストが数倍に膨らむ。
予防保全のための修繕計画の立て方は？
- 長期的な修繕計画を立てて、資産価値の維持を図る必要がある。
- 管理組合やオーナーは、修繕積立金を計画的に運用することが重要になる。
外壁タイルの剥離や落下事故は事前に対策をしっかり行っておくことで防ぐことができる事故なので、その影響の大きさを十分に理解して対応する必要があります。
他にもどのような落下事故が発生したのか、その際の賠償責任や実際の賠償金額などを知りたい人はこの記事を参考にしてください。
外壁タイルの浮き調査の費用相場と見積もりを依頼する際のポイントは何があるのか？
外壁タイルの浮きは見た目だけでは分かりにくいこともあり、放置してしまうことで剥落や落下事故につながるリスクがあります。
タイルの落下事故を防ぐために最も重要なポイントは定期的な調査を行うこと。
実査に外壁調査を依頼する際にどの方法を選ぶべきか・費用相場はどれくらいなのか・業者選びのポイントは何かなどという部分に関して疑問を持つ人も多いと思います。
そこでここでは、外壁タイルの浮きの調査にかかる費用の相場や業者選びのポイントについて紹介しますので、外壁調査を依頼する際の参考にしてください。
外壁タイルの打診調査時の費用相場は？（1㎡あたりの料金）
打診調査とは、ゴムハンマーや打診棒を使用して外壁タイルを叩いて、音の違いで外壁タイルの浮きを診断する方法です。
最も一般的な調査方法で多くの建物で採用されていますので、打診調査がひとつの基準となります。
- 費用相場（1㎡あたり）：500円～1,500円
- マンションやビル全体を調査する場合の総額：100万円～500万円（規模や足場の有無による）
調査範囲が広くなるほど、足場やゴンドラが必要となるので調査費用が増加することを理解しておく必要があります。
外壁タイルを打診調査する際のメリットは？
- 直接的な診断が可能で、浮きの範囲を正確に把握できる。
- 足場を組まない場合、比較的コストを抑えることができる。
外壁タイルを打診調査する際のデメリットは？
- 高所の場合は足場やゴンドラが必要なのでコストが高くなる。
- 調査員の技術によって精度が異なるため、信頼できる業者選びが重要になる。
赤外線調査の費用相場は？（高層ビル・低層建築での違い）
赤外線調査とは外壁の表面温度を測定して、タイルの浮きを可視化する方法です。
高層ビルや高層マンションなどで、安全に広範囲の調査をスピーディーに行いたい際に有効な調査方法になります。
- 費用相場（1㎡あたり）：800円～2,000円
- 低層建築（5階以下）の場合の総額：100万円～200万円
- 高層ビル（10階以上）の場合の総額：200万円～500万円（足場不要の場合はコスト削減可能）
外壁タイルを赤外線調査する際のメリットは？
- 広範囲を短時間で調査できる。
- 足場が不要なケースが多く高層建築に適している。
- 直接タイルに触れないため調査時にダメージを与えることがない。
外壁タイルを赤外線調査する際のデメリットは？
- 調査精度は温度変化に依存するために気候条件の影響を受ける。
- 目視や打診と組み合わせないと誤診の可能性もある。
- 高性能な赤外線カメラが必要なため調査費用が高めになりやすい。
外壁タイルの目視点検の調査費用と限界は？
目視点検とは専門業者が外壁の状態を直接観察して、ひび割れや変色、汚れなどの劣化を確認する方法のことです。
- 費用相場（1回あたり）：10万円～50万円（建物の規模による）
- 高層ビルの場合、足場や高所作業車のレンタルが必要になり、費用が増加する可能性あり
外壁タイルを目視点検する際のメリットは？
- 最も手軽な方法で低コストで実施しやすい。
- ひび割れや剥離など表面の異常を発見しやすい。
外壁タイルを目視点検する際のデメリットは？
- タイルの内部状態は確認できないために浮きを見逃す可能性がある。
- 目視では判断が難しい箇所は、打診調査や赤外線調査と併用が必要になる。
外壁タイルの浮きの調査依頼する際の業者選びのポイントや基準は？
外壁タイルの浮きに関する調査依頼をする際には、調査方法や費用だけでなく、信頼できる業者を選ぶことが重要なポイントになります。
悪質な業者に依頼してしまうと不要な工事を勧められたり、調査精度が低かったりする可能性があるため、慎重に業者を選ぶようにしましょう。
悪徳業者は善人の顔をして近づいてきますので、勢いに負けて契約することは避けてください。
信頼できる業者の見極め方は？（悪徳業者に騙されないために）
- タイルの内部状態は確認できないために浮きを見逃す可能性がある。
- 目視では判断が難しい箇所は、打診調査や赤外線調査と併用が必要になる。
悪質な業者の典型的な手口として、今すぐ修理しないと危険などと危機感を煽って不要な工事を契約させるケースがあります。
このような業者には依頼せずに、事前に複数の業者を比較検討して実際に依頼する業者選びを行うことが必要です。
調査だけではなく補修提案までしてくれる業者を選ぶ
- 調査結果を元にして具体的な補修方法や費用を提案してくれるか。
- 調査だけで終わらずに適切なメンテナンス計画を立てられるか。
- 過去の補修実績が豊富な業者かどうかを確認する。
調査を行うだけで終わり、その後の対応を任せられないような業者に依頼することはデメリットしかありません。
実際に修繕が必要になった際に再度業者を探す手間が発生するため、調査から補修まで一貫して対応してくれるような業者を選ぶのが理想的です。
相見積もりの重要性｜調査費用を比較するポイント
- 最低でも2〜3社から見積もりを取ること。
- 見積もりに「調査範囲・調査方法・費用内訳」が明記されているかを確認こと。
- 極端に安いとか、高い見積もりには注意すること。（不適切な調査や追加費用請求のリスクあり）
相見積もりを取ることで適正価格かどうかを判断することができますし、費用とサービス内容のバランスを見極めることができるようになります。
業者ごとに調査方法や診断精度が異なるため、複数の業者を比較することで最適な選択ができるようになるでしょう。
実際に補修する際の保証内容なども大きく異なるので総合的にどうなのか、トータルで考えて信頼して任せられる業者選びを行うようにしてください。
外壁タイルの浮きを早期に発見するために覚えておくべきセルフチェック方法は何があるのか？
賃貸マンションでは外壁タイルの浮きを早期に発見して適切な対処を行うことで大規模な修繕工事を先延ばしすることができたり、建物の安全性を確保することができます。
外壁タイルの点検は専門業者による調査が理想ですが、物件オーナーや管理者自身でも定期的なセルフチェックを行うことで、早期発見ができる場合も。
ここでは物件オーナーや管理者ができるセルフチェック方法と、外壁タイルの劣化を防ぐためのメンテナンス方法について紹介しますので、日常のメンテナンスの一環として参考にしてください。
物件オーナーや管理者ができる外壁点検のポイントはどこを見れば良いのか？
外壁タイルの浮きは、完全に剥落してしまう前にいくつかの兆候が見られる傾向があります。
物件オーナーや建物管理者が定期的に外壁の状態をチェックすることで重大なトラブルを未然に防ぐことができますので、どのようなポイントに注意すればよいのかと言うと、
目視でわかるタイル浮きのサイン（ひび割れ・変色・目地の劣化）
外壁タイルの浮きは内部で進行していることが多いこともあり、表面上ではわかりにくい場合があります。
しかし下記のようなサインがある場合は、すでに浮きが進行している可能性が高いので外壁調査を行うことを検討してください。
タイルの表面にひび割れがある。
外壁タイルの表面に細かいひび割れ（クラック）が見られる場合、内部の接着力が低下して浮きが進行している可能性があります。
特にタイルの角や目地周辺にひび割れが集中している場合は注意してください。
タイルの表面に変色やシミがある。
タイルの一部が黒ずんでいたり、白く粉を吹いたようになっている場合（白華現象）、内部に水が浸入してモルタルや接着剤の劣化が進んでいる可能性があります。
タイル目地に劣化や剥がれがある。
タイル同士をつなぐ目地（モルタルやシーリング材）がひび割れていたり、部分的に剥がれることでその隙間から水が浸入して、タイルの浮きを引き起こしている可能性があります。
外壁の一部分が浮き上がって見える。
タイルの一部にわずかでも外側に押し出されたように見える箇所がある場合、接着層の劣化によってタイルが浮いている可能性があります。
住民からタイルが浮いているという報告を受けたらどう対応すべきか？
外壁タイルの浮きが目立つ場合、住民が気づいて指摘することもあります。
特に分譲マンションやビルの低層部では、目視で異常を発見しやすいこともあり、住民や利用者から報告が寄せられることもあるでしょう。
そのような場合に最も悪手なのは、その報告を無視して有耶無耶にすることです。
住民や利用者からタイルが浮いているとか、ひび割れが目立つと報告があった場合の対応手順は？
- 現場を確認して目視で異常がないかチェックする。
- 異常がある場合は専門業者に相談して、打診調査や赤外線調査を依頼する。
- 外壁タイルの浮きの範囲が広い場合は早急に補修計画を立てる。
- 住民へ点検日時や修繕計画の実施予定を告知して安全対策を講じる。
住民や利用者からの報告があっても異常が見当たらない場合は？
- 空洞音がするといった指摘がある場合は、専門業者による診断を依頼する。
- 念のために該当エリアの定期的な監視を続ける。
物件オーナーによる簡易打診調査は可能か、専門業者に依頼するべきタイミングはいつか？
外壁タイルの浮きは、打診調査という方法を実施するためにゴムハンマーを使って軽く叩くことで確認することができます。
タイルが健全な状態だと詰まった感じの音がしますが、浮いている場合は軽い空洞音がするためにある程度の判断を行うこともできますが、やはり経験者に任せるのが一番です。
物件の管理者自身で簡易的な打診調査を行う場合のポイントは？
- 対象：手の届く範囲のタイル（低層部分）
- 道具：ゴムハンマーや木槌
- 打診音の違いを確認（詰まった音か空洞音か）
ただし下記のような場合は専門業者に依頼するようにしてください。
物件オーナーではなく専門業者に外壁調査を依頼することが推奨される状況は、
- 高所の外壁調査を行う場合（足場やゴンドラが必要）
- 浮きが広範囲に及んでいる可能性がある場合
- 目視では異常が分からないが、異音や異常を感じる場合
築10年以上の建物は5年ごとに専門業者の調査を受けるのが理想ですので、外壁タイルに異常がないと感じた場合でも、定期的に外壁タイルの状態を調査するようにしましょう。
外壁タイルの劣化や浮きを防ぎたい人におすすめのメンテナンス方法は？
外壁タイルの浮きや劣化を防ぐためには、適切なメンテナンスを行って劣化の進行を抑えることが重要なポイントになります。
シーリング補修でタイル目地の劣化を防ぐ
タイルの目地に使用されているシーリング材（コーキング）が劣化することで雨水が浸入しやすい状態になり、タイルの浮きのきっかけになります。
- 築10年を超えたら、タイル目地の打ち替えを検討する。
- シーリング材がひび割れている箇所を発見した場合は早めに補修する。
防水塗装を実施してタイルの剥離を予防する
外壁タイルの劣化を防ぐために防水塗装を施して、水分の浸透を防ぐことが効果的な対策のひとつです。
- 外壁用の透明防水塗装を施工することで、タイルの剥離リスクを低減する。
- 雨風の影響を受けやすい面には定期的な防水処理を行っておく。
既存タイルの浮きを最小限に抑える修繕方法とは？
タイルの浮きが小規模な場合は、再接着工法（エポキシ樹脂注入）を活用することで、タイルをそのまま固定して剥落を防ぐことができます。
- タイルの浮きが発生しているが剥落していない場合は、エポキシ樹脂を注入して固定する。
- 剥落リスクが高い部分はタイルの張り替えを検討する。
外壁タイルの浮きの調査が必要な理由やおすすめの調査方法や診断方法に関するよくある質問まとめ。
賃貸マンションやビルの外壁タイルが浮いていることで、剥落や落下による事故や修繕費の増大といった大きなリスクを引き起こす可能性があります。
想定外の損失や事故を防ぐためにも、定期的な調査を行って外壁タイルの浮きを早期に発見することが重要な予防策のひとつ。
どのような方法で調査をすればよいのか、専門業者に依頼する際のポイントが分からないという人もいると思います。
そこで外壁タイルの浮きの調査が必要な理由とおすすめの診断方法について、よくある質問をまとめましたので外壁調査を検討する際の参考にしてください。
賃貸マンションや商業ビルで外壁タイルの浮きが発生する原因や理由には何がありますか？
貸マンションや商業ビルの外壁タイルの浮きは、主に施工不良や経年劣化、外部環境の影響によって発生します。施工時にモルタルや接着剤の塗布が不十分だった場合、タイルがしっかり固定されずに時間の経過とともに密着力が低下して浮きが発生します。また建物が長年にわたって風雨や紫外線、温度変化にさらされることで接着剤が劣化してタイルが浮き上がることがあります。他にも地震や強風による振動が影響して建物が微細な動きを繰り返すことで接着力が弱まって浮きが進行することがあることも知っておいてください。
賃貸マンションや商業ビルで外壁タイルの落下を防ぐためにオーナーができることは何がありますか？
賃貸マンションや商業ビルで外壁タイルの落下を防ぐためには、オーナーが計画的な維持管理を行うことが重要です。まずは築10年を超えたら5年ごとに専門業者による外壁点検を実施すること、築20年以上の建物では3年ごとに詳細な調査を行うことが理想的だと言われています。点検の結果、タイルの浮きや目地の劣化が見られた場合は、再接着工法やタイル張替え工法による補修を早急に実施することが求められます。また住民やテナントに外壁の異常を発見した際の報告を呼びかけることで、早期対応が可能になります。修繕計画をしっかり立てて適切な積立金を確保することも、長期的な視点で重要な対策となります。
管理物件の外壁タイルが剥がれかけている状態を確認した場合、どのような応急処置が必要になりますか？
外壁タイルの剥がれが発見された場合、専門業者による補修が必要ですが、応急処置としては剥落リスクのあるエリアを立ち入り禁止にしたり、養生ネットを設置すること、該当箇所の目地を補強するなどの対策が考えられます。ただこれらはあくまで一時的な措置であり、根本的な補修を行わなければ問題が解決することはありません。すでに剥落の危険性が高い場合は、建物の利用者や通行人の安全を確保するために速やかに補修工事を依頼して必要に応じて関係機関と連携して対応を進めることが重要です。
外壁タイルの浮きが原因で落下事故が発生した場合、法的責任は誰が負わなければならないのか？
外壁タイルの浮きが原因で事故が発生した場合、民法717条（工作物責任）では、建物の所有者がタイルの剥落事故による損害賠償責任を負うことが定められているので、建物の所有者や管理会社、施工業者が法的責任を負う可能性があります。管理会社やマンション管理組合が適切な維持管理を行っていなかった場合は、占有者責任として賠償責任が発生する可能性があります。施工不良が原因でタイルの剥落が発生した場合は、施工業者に責任が問われることもあります。さらに落下事故で人が負傷した場合、管理者や所有者が業務上過失致死傷罪に問われる可能性があり、刑事責任を負わなければならない可能性もあります。
外壁タイルの浮きが進行した場合、初期と比較すると補修費用はどのくらい高額になりますか？
外壁タイルの浮きを初期段階で補修する場合、エポキシ樹脂注入工法では1㎡あたり5,000～10,000円程度で対応可能ですが、浮きを放置して全面張り替えが必要になった場合は1㎡あたり15,000～30,000円以上かかることがあります。50㎡の補修ならば25万～50万円、全面張り替えなら100万～300万円の費用がかかることもあり補修費用が大きく異なります。定期的な点検と早期に補修を行うことが最終的なコストを抑える最善の方法となります。
外壁タイルの浮きの調査依頼や補修工事を依頼する場合にどのような業者を選べばよいですか？
外壁タイルの補修工事を依頼する際には、施工実績が豊富で、打診検査やドローンによる赤外線診断などの診断技術を持つ業者を選ぶことが重要です。また補修方法の選択肢を複数提示してくれる業者は、適切な補修方法を提案してくれる可能性が高い傾向があります。見積もりを取る際は、補修範囲や工法、保証内容を明確にしてくれる業者を選びましょう。過去の施工事例や口コミも確認して信頼できる業者を選定することが重要です。
赤外線カメラを搭載したドローンを使用する外壁調査はどのような建物に向いていますか？
ドローン外壁調査は、高層建物や広範囲を調査する必要がある建物に特に適しています。足場を組むことが難しい高層マンションやビル、またアクセスしにくい構造を持つ工場や商業施設などで効果的です。タイルやモルタルの剥離リスクが高い建物、経年劣化が進んでいる建物、また頻繁に調査が必要な公共施設など、外壁の状態を定期的に把握する必要がある場所での活用が効果的です。ドローンを使えば、細かい部分まで映像で確認できるため、異常箇所の特定が従来よりも簡単に行ることができるようになります。
ドローンを用いた外壁調査は従来の打診調査と併用する必要がありますか？
ドローンによる外壁調査と従来の打診調査や目視調査を併用することでさらに精度が高めることもできます。ドローンでの調査は高所や狭い箇所も撮影できるため、広範囲の外壁状況を把握するのに効果的です。しかしタイルの剥離の有無を正確に確認するには打診調査も有効な手段です。状況に応じてドローンと打診調査を組み合わせることで、外壁の安全性を確認する際の確実性が高まると理解しておいてください。
外壁打診調査の定期報告制度とはどのような法律でルール化されていますか？
定期報告制度とは、建築基準法第12条に基づいて建物の所有者や管理者が建物の安全性や機能性を定期的に確認して、その結果を所管の行政機関に報告する制度です。この制度には外壁や建築設備の調査が含まれており、多くの人が利用する建物や高層建築物での事故を未然に防ぐために重要です。打診調査の結果も定期報告の一環として含まれていますので、必ず行わなければいけません。
定期報告制度に基づく調査はどのような専門家に依頼すればいいですか？
定期報告制度に基づく調査は、建築士や設備士などの専門資格を持つ技術者に依頼する必要があります。特に外壁調査や設備点検には高度な知識と技術が必要です。建築基準法で定められた技術者によって適切に行われた調査結果のみが行政機関に報告されます。そのため信頼できる専門業者に依頼して、調査結果の報告書を作成してもらうことが重要です。
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