マンションなどの集合住宅などを含む特殊建築物に関しては、建築基準法に基づく定期報告制度が義務付化されています。
定期調査内容や定期報告はどのような条件で行われているのか。
- 建築基準法第12条に基づく定期報告制度で定期調査の対象となった集合住宅はどのような条件なのかについて。
- マンションなどの集合住宅で行わなければならない定期調査の内容や項目にはどのようなものがあるのかについて。
- 定期報告制度における赤外線調査（ドローン調査）に関して国土交通省はどのように考えているのかについて。
- マンションなどの集合住宅管理者が定期報告を怠った場合のリスクや罰則にはどのようなものがあるのかについて。
- 特殊建築物に対する建築基準法第12条に基づく定期報告制度に関するよくある質問まとめ。
平成20年の建築基準法第12条の改定に伴いマンション等にも定期報告制度が導入され、必ず定期調査と定期報告が必要になりました。
これまでは全面打診調査を10年に一度行う必要がありましたが、赤外線ドローンを使うことで大幅なコスト削減ができる可能性も。
マンションなどの集合住宅管理者にも定期調査と定期報告が義務付けられていますので、ルールを守った定期調査を行うようにしてください。
建築基準法第12条に基づく定期報告制度で定期調査の対象となった集合住宅はどのような条件なのか？
まず最初に建築基準法第12条に基づく定期報告制度で定期調査の対象となった集合住宅はどのような条件なのかということについて紹介すると、
- 階数が3海以上の集合住宅
- 延べ面積が1,000平方メートル以上の集合住宅
- 一部屋の居室数が多い（多数の人が住む）集合住宅
上記のようなルール変更が行われたことで大規模なマンションやアパートなど、居住者が多い集合住宅に対しては定期的な調査が義務付けられるようになりました。
木造アパートは階数的に該当することはほぼありませんが、マンションなどはほぼ定期報告対象物件となっていますので、管理者の方は十分に注意してください。
マンションなどの集合住宅でも行わなければならない定期調査の内容や項目にはどのようなものがあるのか？
マンションなどの集合住宅でも行わなければならない定期調査の内容や項目にはどのようなものがあるのかというと、
- 外壁調査
- 建築設備調査
- 防災設備調査
- 避難経路確認
- 耐震診断
上記5項目を定期的に確認することで、建物の安全性の確認やそれぞれの機能が維持されているのかを確認することができます。
具体的にどのような調査が必要になるのかというと、
外壁調査│特殊建築物の定期報告制度
建物の外壁が劣化して剥落や破損の危険性がある場合、居住者や通行人に危害を与えるリスクがあります。
そのためにも定期的な外壁調査を行う必要があるということ。
特にタイルの剥がれやモルタルのひび割れなどを確認して、劣化が見られた場合は早急に補修する必要があります。
- 目視検査：外壁の状態を直接確認して、ひび割れや剥がれがないかを確認します。
- 打音検査：タイルやモルタルの浮きがないかを軽く叩いて音の変化を基準に確認します。
- 赤外線調査：外壁の内部に空洞や劣化がある場合、赤外線カメラを使用して温度の変化を調べます。
建築設備調査│特殊建築物の定期報告制度
集合住宅には住民の安全を守るために様々な設備が設置されています。
これらの建築設備が正常に機能しているか確認するために定期的な点検が義務付けられました。
建築設備調査の対象設備がどれかというと、
- エレベーターの安全点検：エレベーターやエスカレーターの点検が必要です。特にブレーキや非常停止機能が正常に作動するか、ドアの開閉がスムーズに行われるかを確認します。
- 排煙設備：火災時に煙を排出する設備が正常に作動するかを確認します。これは居住者の避難を迅速に行うために必要な設備です。
- 非常用照明：避難経路や非常口を示す照明が正しく点灯するかどうかの確認が求められます。これによって停電時や災害時にも適切な避難ができるようにすることが重要なポイントです。
防災設備調査│特殊建築物の定期報告制度
防火設備の定期点検も重要なポイントです。
集合住宅では火災時の迅速な対応が居住者の安全確保に直結するため、防火設備の維持管理が重要視されています。
防災設備調査の対象設備がどれかというと、
- 防火扉の点検：防火扉が正常に作動すること、火災発生時に居住スペースへの火の侵入を防げるかを確認します。
- スプリンクラーの作動確認：火災が発生した際にスプリンクラーが正常に作動するか、初期消火が可能かどうかを確認します。
- 消火器や火災報知器の点検：各居室や共用部分に設置されている消火器や火災報知器が定期的に点検されているか、必要な場合は交換されます。
避難経路確認│特殊建築物の定期報告制度
マンションなどの集合住宅では、火災や地震などの災害発生時に全ての住民が迅速かつ安全に避難できるように避難経路を確保しておくことが求められます。
避難経路の確認がどのように行われるのかというと、
- 非常口の確保：非常口が常に開放されているか、障害物がないかを確認します。
- 避難階段の点検：非常時に使用される避難階段が安全に使用できる状態かどうか、階段に物が置かれていたり手すりが破損していないかなどを確認します。
- 避難誘導灯の点灯確認：避難経路を示す誘導灯が正しく点灯しているか、特に夜間や停電時に機能するかを確認します。
耐震診断│特殊建築物の定期報告制度
平成20年の建築基準法の見直し後は、特に耐震性の確認が重要視されるようになりました。
大規模な地震が発生した際に集合住宅が倒壊する危険性を避けるためにも定期的な耐震診断を行う必要があります。
どのような耐震診断を行う必要があるのかというと、
- 耐震診断：建物の構造や設計が現在の耐震基準を満たしているかを確認して不足している場合は補強工事が必要となります。
- 耐震補強工事：診断結果に基づき、必要に応じて耐震補強を行って建物の倒壊リスクを軽減します。
定期報告制度における赤外線調査（ドローン調査）に関して国土交通省はどのように考えているのか？
マンション等の集合住宅における定期報告制度における赤外線調査（ドローン調査）に関して国土交通省はどのように考えているのか。
実は数年前まで赤外線調査（ドローン調査）は効果なしで、ハンマーテストのみ有効な検査手段だと考えられていましたが、昨今の技術進歩によってその状況が変わりました。
出典：国土交通省
重要な部分のみ抜粋すると、
令和４年１月18日付けで平成20年国土交通省告示第282号を一部改正し、打診以外の調査方法として、無人航空機による赤外線調査であって、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するものを明確化しました。
ドローンによる赤外線調査の有用性が証明されたことで、これまで外壁診断に多大なコストと手間がかかっていた部分を短期間で効率的に行うことができるようになりました。
赤外線調査（ドローン調査）とハンマーテストの違い、メリットやデメリットなどについても紹介すると、
外壁診断時の赤外線調査（ドローン調査を含む）とはどのような方法で行われる調査なのか？
赤外線調査（ドローン調査）とハンマーテストの違い、メリットやデメリットなどについても紹介すると、
赤外線調査とは、赤外線カメラを用いて外壁表面の温度変化を捉えて外壁の内部劣化や異常を非破壊で検出する手法のこと。
最近はドローンを活用した赤外線調査が広く普及しており、従来は調査が難しかった高層ビルなどの外壁調査にも有効的です。
ドローンを活用した赤外線調査をすることで建物全体を短時間で効率的に調査することができます。
外壁診断時のハンマーテストとはどのような方法で行われる調査なのか？
ハンマーテストは打音検査とも呼ばれ、外壁をハンマーや棒で叩いて、その音の違いによって内部の劣化や剥離を確認する伝統的な調査方法のこと。
健全な外壁と劣化して内部が空洞化している外壁では、叩いた際に響く音が異なるため音の変化で問題箇所を特定することができます。
しかし高層マンションでは足場を組まないとハンマーテストができないこともあり、10年に一度の調査報告とはいえ非常に効率性の低い調査方法です。
マンション等の集合住宅における外壁部分の赤外線調査とハンマーテストの違いは？
調査方法の違いについて
- 赤外線調査：非接触で外壁を調査する方法で赤外線カメラを使用して外壁の温度変化を確認します。高層ビルやアクセスが難しい場所では、ドローンを使用して広範囲を短時間で調査できる点が特徴的です。
- ハンマーテスト：外壁を直接叩いて音の違いによって異常を検出します。外壁に物理的に接触することで音の変化から劣化や剥離を判断します。
適用範囲の違いについて
- 赤外線調査：非接触で広範囲を調査できるため、特に高層建築物や大規模な建物、足場が組みにくい場所に向いています。また外壁全体の状況を一度に把握できるため非常に効率敵で短時間で調査が完了します。
- ハンマーテスト：比較的小規模な建物や外壁の一部に対して有効です。特に細かい部分や手が届く範囲で音の違いによって明確に問題箇所を特定できますが、高所やアクセスが難しい場所には向いていません。
マンション等の集合住宅における外壁部分を赤外線調査する際のメリットやデメリットは？
外壁部分を赤外線調査する際のメリットは？
- 非破壊検査：赤外線調査は外壁に直接触れることなく外壁の劣化や異常を検出できるため、建物の外観や構造を傷つけません。調査のために壁を壊す必要がないので、美観や外装を損なわずに調査することができます。
- 高効率調査：ドローンを使用することで、高層建物や大規模な集合住宅の外壁を短時間で広範囲にわたって調査することが可能です。足場の設置や高所作業の必要がなくなるので、コスト面や作業時間を削減することができます。
- 安全性の向上：高所での調査をドローンが代行するために人が足場を組んで高所で作業するリスクが軽減され、作業員の安全性が確保されます。
- 隠れた劣化の検出：赤外線調査は目に見えない内部の劣化や空洞を検出できるため、表面的には問題がないように見える場所でも劣化が進行している箇所を発見できます。
外壁部分を赤外線調査する際のデメリットは？
- 専門的な機器と知識が必要：赤外線カメラの操作や取得したデータの分析には専門的な知識や経験が必要です。データの解釈を誤ると異常を見逃す可能性もあるので技術者のスキルが重要です。
- 初期コストが高い：赤外線調査には赤外線カメラやドローンなどの専用機器が必要であり、初期導入コストが高いです。またドローン操作には専門技術者が必要なため、調査費用が高額になる場合もあります。
- 天候の影響を受けやすい：赤外線調査は外壁の表面温度を測定するため調査時の天候や気温の影響を受けやすいです。特に強い日差しが当たる場所や湿度の高い日は温度差を測定しにくく、正確な調査結果が得られない可能性もあります。
マンション等の集合住宅における外壁部分をハンマーテストする際のメリットやデメリットは？
外壁部分をハンマーテストする際のメリットは？
- 簡便かつ低コスト：ハンマーテストは特別な機器や技術が必要なく、低コストで実施できるのが最大のメリットです。基本的にはハンマーや棒などの道具さえあれば、音の変化から劣化箇所を判断できます。
- 直感的な判定が可能：外壁を叩くことで、劣化しているかどうかが音の違いですぐに分かるため、直感的に問題箇所を特定することができます。簡単な道具で確実な確認ができるために技術者にとっては扱いやすい調査方法になります。
- 小規模な修繕にも適している：ハンマーテストは部分的な外壁の点検、細かい箇所の劣化確認に有効です。特に小規模な修繕や改修が必要な箇所を明確に特定できます。
外壁部分をハンマーテストする際のデメリットは？
- 高所の調査が困難：ハンマーテストは外壁に物理的に接触する必要があるため、高所やアクセスが難しい場所の調査が困難です。足場を組むか、高所作業車が必要になるためにコストや作業時間が増加する可能性があります。
- 限定的な調査範囲：ハンマーテストができるのは叩ける範囲に限定されるた、広範囲にわたる調査が難しいです。特に大規模な建物では全体を調査するには多くの時間と労力がかかります。
- 表面的な問題しか分からない：ハンマーテストは外壁の表面の劣化や異常を確認するため、内部の劣化や目に見えない部分の問題を検出することが難しい傾向があります。外壁の奥深くで進行している劣化を見逃すリスクがあります。
マンションなどの集合住宅管理者が定期報告を怠った場合のリスクや罰則にはどのようなものがあるのか？
改正後の建築基準法第12条に基づく定期報告は、建物の種類や規模に応じて年に1回または数年に1回の頻度で実施しなければなりません。
また調査後には下記手順で定期報告することも義務付けられていますので忘れないでください。
改正後の建築基準法第12条に基づく定期報告について
特定の建築物や設備について、その安全性や機能を維持するために所有者や管理者が定期的に調査を行ってその結果を報告する義務を定めた制度になっています。
法改正により定期報告の対象範囲が拡大され、報告頻度や手続きがより厳格化されました。
実際の手続きに関しては下記内容に従って進められますので、確認しておいてください。
調査の実施│定期報告手続き
- まず最初に建物や設備の所有者または管理者は、専門の技術者（建築士や設備士など）に依頼して定期調査を実施します。
- 定期調査は、外壁や設備の状態、耐震性、避難経路の確保、防火設備の機能など多岐にわたります。
- 例えば、外壁の剥離やタイルの浮き、エレベーターの安全性、非常用照明の動作状況などが確認されます。
報告書の作成│定期報告手続き
- 調査結果に基づいて専門技術者が報告書を作成します。
- 報告書には調査項目ごとの結果、異常や不備が発見された場合の修繕計画などが詳細に記載されます。
- 異常がない場合でもその旨を記載して、建物が安全であることを確認できる必要があります。
行政機関への提出│定期報告手続き
- 作成された報告書は、建物が所在する地域の所管行政庁（通常は市区町村や都道府県の建築指導課など）に提出されます。
- 提出は建物の所有者や管理者が行いますが、調査を行った技術者が代理で行うことも可能です。
- 提出された報告書を行政機関が内容を確認して、必要に応じて是正指導や改善命令が出されます。
改善の実施│定期報告手続き
- 報告書で異常や不備が確認された場合は、所有者や管理者は速やかに修繕や改善を行わなければなりません。
- 特に外壁の剥落や耐震補強が必要な場合は、居住者や利用者の安全を守るため迅速な対応が求められます。
マンションなどの集合住宅管理者が定期報告を怠った場合のリスクや罰則は？
定期報告を怠った場合、建物管理者や所有者には罰則が科される可能性があります。
また適切な報告が行われてないことで建物の安全性が保証されず、事故や災害が発生した際に重大な被害が生じる恐れも。
定期報告と改善はセットになっていますので、まずは定期報告を行うことを忘れないでください。
- 行政からの是正命令：定期報告を怠ると行政から是正命令が出されて、従わない場合は罰金や建物の使用停止などの処分が下されることがあります。
- 損害賠償責任：事故や災害が発生した場合に定期報告を怠っていたことが原因であれば、建物の管理者や所有者は損害賠償責任を負うことがあります。特に集合住宅では多くの居住者が被害を受ける可能性があるため、賠償額が非常に高額になるリスクがあります。
マンション等の集合住宅に関する建築基準法第12条に基づく定期報告制度に関するよくある質問まとめ！
建築基準法第12条に基づく定期報告制度は、特定の建築物や設備に対して、その安全性を維持するために所有者や管理者が定期的に状態を確認して報告することを義務付けた制度です。
特にマンションなどの集合住宅では多くの住民が居住しているため、外壁や設備の劣化を未然に防いで事故や災害を防ぐことが重要となります。
この制度に関する集合住宅に関連したよくある質問に対して、よくある質問を紹介しますので、詳細情報を確認したい人は参考にしてください
- 定期報告制度はどのような建物に適用されますか？集合住宅も対象ですか？
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集合住宅も定期報告制度の対象になります。特に階数が3階以上の建物や延べ面積が1,000平方メートル以上のマンションやアパートなどは、この制度に基づいて定期的な報告が義務付けられています。この制度によって多くの住民が安心して暮らせることと建物の安全性や機能性を定期的に確認することができます。
- 建築基準法に明記されている定期報告はどのくらいの頻度で行わなければなりませんか？
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定期報告の頻度は建物の種類や規模に応じて異なります。集合住宅に関しては、通常3年に1回の頻度で定期報告を行うことが義務付けられています。規模が大きいマンションや多層階建ての建物では、報告頻度が短くなる場合もあります。またエレベーターや防火設備などの重要な設備に関しては、年1回の点検や報告が求められることもあります。
- 定期報告は誰が行いますか？管理組合が対応する必要があるのでしょうか？
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定期報告の実施と提出は建物の所有者や管理者の責任です。マンションの場合は管理組合が定期報告の手続きを行う責任を負っています。管理組合は、専門技術者（建築士、設備士など）に依頼して調査を実施してその結果をまとめた報告書を行政機関に提出します。外部の管理会社に依頼して手続きを進めることも多く、住民や管理者の負担を軽減するための支援体制が整っています。
- 定期調査時の外壁調査ではどのような検査方法が使われますか？
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集合住宅の外壁調査では、主に目視検査や打音検査が行われます。目視検査では外壁の表面にひび割れや剥がれがないかを確認します。打音検査ではハンマーなどで外壁を叩いてその音の変化から内部の劣化や浮きを確認します。最近では赤外線調査やドローン調査が利用されることもあり、高所やアクセスが難しい部分の調査にも対応できるようになりました。
- 定期調査の結果、修繕が必要な場合はどうなりますか？
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定期報告の結果として劣化や不具合が発見された場合、所有者や管理組合は速やかに修繕を行う必要があります。修繕が必要な場合はその内容と費用を見積もり、住民の総会などで承認を得た上で工事が実施されます。外壁の剥落や漏水のリスクが高い場合は緊急の修繕が必要とされ、行政からの指導や改善命令が出ることもあります。
- 定期調査後の修繕や建物の定期調査にかかる費用はどのくらいですか？
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修繕や調査にかかる費用は建物の規模や状態によって異なります。外壁調査の場合、調査範囲や方法によって費用が変動します。目視検査や打音検査は比較的低コストですが、赤外線調査やドローンを使用した調査は初期費用が高くなる傾向があります。修繕費用も、外壁の剥落部分の補修や屋上防水の修理など、工事内容によって大きく代わってきます。
- 自分が住んでいる建物の定期報告の内容はどこで確認できますか？住民にも報告されますか？
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定期報告の結果は行政機関に提出された後に管理組合や所有者によって住民に共有されることが一般的です。住民は報告書の内容を管理組合の総会や掲示板などで確認することができ、必要な修繕や今後の計画についての情報を得られます。また修繕や補修が必要な場合は、住民の合意が求められるために定期報告の結果に基づいて議論が行われる必要があります。
- 建物の定期調査や定期報告にかかる時間や日数はどのくらいですか？
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建物の定期調査にかかる時間は、建物の規模や調査範囲に大きく依存します。小規模な集合住宅であれば、1日から数日程度で完了することが一般的ですが規模の大きなマンションや、ドローンや赤外線カメラなどの高度な調査手法を使用する場合は、1週間以上かかることもあります。報告書の作成や行政機関への提出にはさらに時間がかかるため、全体で数週間から1ヶ月程度の期間が必要な場合があることも理解しておいてください。
- 定期報告制度に基づく調査はどのような専門家に依頼すればいいですか？
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定期報告制度に基づく調査は、建築士や設備士などの専門資格を持つ技術者に依頼する必要があります。特に外壁調査や設備点検には高度な知識と技術が必要です。建築基準法で定められた技術者によって適切に行われた調査結果のみが行政機関に報告されます。そのため信頼できる専門業者に依頼して、調査結果の報告書を作成してもらうことが重要です。
- 定期報告制度の今後の展望や変更点はありますか？
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定期報告制度は、時代とともに技術の進歩や社会状況に応じて改善されることが期待されています。例えばドローン技術や赤外線調査など、新しい調査手法が取り入れられたことで、以前よりも正確かつ効率的な調査が可能になりました。将来的にはAI技術を活用した自動化された調査や、環境に配慮した持続可能なメンテナンス方法が導入される可能性もあるでしょう。
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